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年严厉,至少也是一年比一年严谨了,脑袋啊真是热不得。 詹丽华 邵奕颖 詹丽华 文/摄 (调查 其中1 3左右目前仍未上市。)
有些项目的价格其实已砍到肉里,还有购房者仍那个犹豫啊 12月,杭州楼市硝烟四起。12月3日,田逸之星以11800~12800元/平方米的价格推出138套房源,定价比周边在售楼盘低2000~3000元/平方米;12月9日,与吉祥半岛一路之隔的嘉凯城·名城公馆摆出抢客架势,推出8.4折优惠的选房活动,折后均价18500元/平方米,比11月的定价降低2000~3000元/平方米;12月11日,顺发吉祥半岛在蓄势多日后终于开盘,均价17800元/平方米;12月15日,龙湖滟澜山推出团购优惠,243套房源,均价12780元/平方米…… 作为12月的促销先锋,这批楼盘开盘基本已过半月。按照规定,所有预定房源过了杭州市房管局规定的最长15天有效预定期。也就是说,原先预定的房源多数应该已经成交,楼盘的实际成交率也该在此时基本可“尘埃落定”。它们“试水”的成绩究竟如何? 降价楼盘开盘半月,成交率约五成 这些楼盘的促销力度不可谓不大,价格都是直接卖点。以吉祥半岛为例,17800元/平方米的开盘均价相比该板块之前22000元/平方米的在售价格,相当于打了8折。田逸之星也是如此,华丰板块的楼盘如嘉里桦枫居毛坯房为15000元/平方米左右,相比较而言,也是8折左右的促销力度。再看滟澜山,这批促销房源实际成交均价约12780元/平方米,相比11号楼与12号楼今年5月的成交均价21142元/平方米,降价近四成。 也许,正因为这批楼盘率先砸开了楼市冰封已久的价格,达到了许多购房者的心理价格,它们都取得了理想的预定成绩。如吉祥半岛,352套房源,开盘当天宣称预定8成;名城公馆,226套房源对外预定也称8成;田逸之星开盘当日称预定九成;滟澜山则宣称当天售罄。 随着15天预定有效期的结束,到底有多少预定转为成交?截至发稿时,记者查询杭州市透明售房网发现,4个促销楼盘实际成交率在眼下的市场中还算不错。 名城公馆、滟澜山属于回笼资金较理想的楼盘。名城公馆这次参与促销的3号和10号楼共成交房源135套,减去促销之前成交的20多套,这次活动的去化率为110套左右,约占促销房源的50%。根据杭州透明售房网成交数据,12月20日~25日是滟澜山的成交高峰,共成交房源222套,成交率达到89%。 田逸之星12月3日开盘,截至发稿时,已售80套。特别是临开盘前“临门一脚”降了1000元的均价为11800元/平方米的一号楼,成交套数更占到了71套。整体成交房源占了总推盘量138套的约58%。 相比之下,吉祥半岛的成交速度比较慢一些。截至发稿时,吉祥半岛成交65套。 眼下的市场行情,一开盘能卖20%~30%就算好了。相比而言,这些大幅降价的楼盘平均50%左右的成交率已经相当不错。 手续繁杂、筹钱慢、购房者观望,导致成交速度减慢 “我们的真实成交量其实不止这41套,接下来,签约量会慢慢上升,但签约速度如此之慢也是我们没有想到的。”采访时,顺发吉祥半岛销售经理鲁颖倒了一肚子苦水,她说,核实这些准业主们是否具备购房资格成了这次预定转成交过程中进展最缓慢的一个环节,“现在,各种证明的查询非常麻烦。‘查档’也就是看一个人是否不被限购,只有10天的有效期,而购房者的预定有效期为15天。一旦购房者拖过10天,不签正式合同,就必须重新查档。” 华元旗下项目11月14~30日期间全线降价。美林公馆90平方米精装修多层公寓8折促销活动,是旗下项目销售较火的一个。华元房产营销总监张安娜介绍,美林公馆正式成交的共有40多套,还有80多套尚未转为成交。“现在签约都很慢,一些购房者无法按揭,选择一次性付款,而他们必须等到年关时钱收回来后才能签约。”张安娜说。 华盛达·阅城近期促销的酒店式公寓悦公馆也是如此。80套毛坯房源以11000元/平方米的价格促销,而原先的售价为精装修15000元/平方米,截至12月27日,网上预定量为零,成交1套。“实际预定有30套左右,但我们没有上网。想等正式成交时才上网。”华盛达营销总监蒋琛说。 虽说签约速度慢离不开手续繁杂、购房者手头现金不多这些因素,但也有业内人士说,促销楼盘预定量难转为成交量的最主要原因还是购房者的观望情绪,对房价是否会继续下降没把握,怕买亏了。 要撬动市场,价格已不是唯一因素 就在首批降价楼盘还未完全回收战果时,杭州主城区的降价大幕再次拉开。上周六晚上,泊林印象11号和12号楼共160套房源再次领降九堡,以均价14800元/平方米的价格入市,相比该楼盘之前售价直降5000元/平方米,对外称首日预定率也达到80%。 杭州的降价区域从桥西、金沙湖再次延伸至九堡。有人质疑,随着降价面的扩大,以价换量的效果是否会越来越淡化? “现在的市场,不是价格没降到位,而是购房者的心态在作怪。总担心房价还会再跌,不敢真正下单买房。”一位房产公司的营销负责人说。 还有一位房产公司老总无奈地表示,现在是买方市场,购房者的情绪是无人能左右的。即使一批以较高价格取得土地的楼盘,其房价确实已砍到肉里,但很多购房者仍然不买账。 某促销楼盘的遭遇很能说明问题。该楼盘预定时付了20万元定金,为了吸引更多的客户并让他们买得放心,当时承诺定金可退。现在看来,也许正是这一“自信”的做法让很多预定量迟迟无法转为成交。“购房者观望主要有两种心理,一是签约期其它楼盘也开始降,担心房价还会再跌;二是听说首套房贷利率可能下调,希望再等等,等到年后签,按揭成本低一些。甚至还有些人担心收房产税。现在的购房者心理多疑又脆弱,市场的任何一点风吹草动都可能导致其观望。”该楼盘营销经理介绍说。 “再看看,再看看。”这似乎已成为眼下购房人的一句口头禅。不知何时,这股观望情绪能够散去? 本报记者 张卉卉 (张卉卉)
本报讯 本月初以起价16198元/平方米、均价18500元/平方米加入价格战的名城公馆,在一期房源热销之后即将推出二期房源。 据悉,此次即将推出的12号楼共252套房源,价格与一期将基本持平。与一期大户型为主的房源相比,本次房源更加丰富,有80、89平方米的刚需户型,也有122、131平方米的改善户型。除了之前卖得火热的89、131平方米户型外,还新推了80平方米的两房户型和122平方米的三房户型。 80平方米的小户型是此次加推房源中的亮点,户型结构方正、紧凑,功能布局合理,空间利用率极高。80平方米的户型可做宽敞的两房两厅一卫,两个卧室和客厅均朝南,可充分享受阳光。更为关键的是,80平方米户型单价较低,总价最低只要130多万元。 本报记者 金歆 (金歆)
中信投行部发放87个月工资年终奖,一汽大众发放27个月工资的年终奖…… 时值年关,年终奖无疑是各个行业最为关心的话题,各种羡慕嫉妒恨,通过各种渠道散发着,尤其是往年年终奖丰厚的房地产行业, 在今年凄风冷雨的行情之下,年终奖已经不是多或少的问题,有还是没有,还得打上一个大大的问号。 销售指标没完成,年终奖缩水严重 一到年底,最令人期盼的莫过于年终奖。可是对于不少从事房地产行业的人来说,今年年底没有那么多的期盼。“以前一到年底,奖金、提成等等真是拿钱拿到手软。”一位销售经理回忆起前几年的奖金,一脸幸福,不过提到今年年终奖却只能苦笑,“今年年终奖,打折是板上钉钉的事,关键在于打多少折。” 八卦了一圈,发现今年年终奖缩水的多数是外来房企。“外来房企的考核比较严,一般都是销售数据说话,年终奖占了全年收入的大头。”一位在外来房企供职的营销负责人透露,这也是不少外来房企舍得下身段,大举打折的原因之一。但在今年的行情之下,能完成指标的房企并不多。 在被问到今年年终奖的问题时,一位外来房企的营销老总颇有些不爽:“我们是拿基本工资和绩效工资,绩效工资基本在年底发,今年的指标没完成,绩效就没了。”这位营销老总说,如果指标超额的话,绩效工资可能会翻倍。 某上市房企,在杭州的项目卖得不错,其营销老总告诉记者,绩效奖差不多六成以上要看项目业绩。“今年的行情还不知道,不过全国大盘都不好,和行情好的时候肯定有差距。” “中信投行部年终奖发了87个月……87个月啊亲!!!”微博上,一家房产公司的营销人员不淡定了,跟帖评论中,各种“抓狂”声此起彼伏。 几家欢喜几十家愁,也有平稳型的 和外地公司过山车似的年终奖不同,杭州不少本地公司走的路子较平稳。 “我们一般也是分岗位工资和绩效工资。”一位本地房企中层透露,每个岗位定的年薪不同,除了这部分之外,再发到手的钱就是绩效工资。 一般的行情是,如果一家本地房企,手上项目不多,人员又比较稳定的话,一个负责营销工作的中层人员,年终奖差不多在10万元左右。 “今年还没有发,不过我们每年都比较平稳,好的时候也这么多,估计差的时候也差不到哪去。”在一家房产公司工作已经四五年的小C说,目前公司人员流动性不大,主要还是跟企业发展比较稳定有关,“有些房产公司的朋友,好的时候能发几十万奖金,差的时候可能颗粒无收。” 当然,并不是所有本地房企的日子都好过。最近坊间传言,杭州某知名房产公司年终奖打了水漂,老板要求写封信给全体员工,“意思是告诉大家,今年房子卖得不好,所以年终奖会缩水很多。”房产公司小A向朋友诉苦说。 小A所在的这家公司,往年的销售业绩不错,根据往年的销售提成,营销人员的年终奖数字都不菲。不过今年的行情下,老板已经明确发话,销售提成集体砍掉。 作为行业晴雨表的年终奖,房产公司今年估计是要“几家欢喜几十家愁”了。 本报记者 金歆/文 常旭阳/制图 (金歆 常旭阳 制图)
西溪板块的这两个“名盘”,仅一字之差:绿城·西溪诚园和万科·西溪蝶园。一个是浙江最大房企的“二代高层,一个是全国最大房企的“性能住宅”。本来一个风头远在另一个之上,但时至今日,却有了不一样的市场表现:今年到目前为止,西溪诚园销售了221套,同样是这个盘,2009年刚开盘时推出即售罄,一个月卖掉400多套;而处于同一区域的西溪蝶园,今年卖了431套。 曾经被寄予厚望、风光无限的诚园,曾经质量问题缠身、被质疑营造能力的蝶园,今年似乎有了点“风水轮流转”的味道。 两园PK,真正始于2010年 有人说,西溪一带的楼盘本无战事,因为有了“两园”,所以有了故事。 2008年7月,绿城拿下蒋村“田”字型地块的最后一宗,至此,绿城在3个月内以总共41.196亿元将蒋村地块全部收入囊中,其中最贵一宗地的楼面价达11142元/平方米。之后,四块地集合成一个总建筑面积65万平方米的大盘,这就是绿城·西溪诚园。 “在蒋村拿地前,有老业主打电话给宋卫平董事长,请他一定拿下。所以说,这几乎是一个因业主需求而产生的楼盘。”西溪诚园的策划负责人说,十几年前,绿城起步于城西,并且从这里迈向了全国。绿城对城西,有着特别的感情,绿城在城西,亦有着强大的市场需求的支撑。 实际上,早在绿城拿地之前,从蒋村地块再往西约两公里的地方,万科早已入驻。2006年12月,位于西溪湿地边上的35号地块被上海万科和坤和建设以14.52亿元的价格联合竞得,楼面均价为4051元/平方米。这块总建筑面积接近36万平方米的宅地,在当时是杭州西溪国家湿地公园边上最大的开发用地,也是当年杭州出让土地中规模最大的一块住宅开发用地。那就是后来的西溪蝶园。 2007年12月,西溪蝶园一期首次开盘,墅式空间的概念虽然一度被市场热议,但终究没有掀起多大的波澜。而其后,因为质量问题,在西溪蝶园一期整个销售、交付、使用过程中,时不时冒出投诉、纠纷等负面消息。 2009年11月底,西溪诚园首次开盘,凭借着绿城的强大品牌优势,创造杭城首例“被开盘”事件,知敬苑组团遭遇千人排队,开盘售罄,是当时杭州楼市乃至全国楼市的热门话题。 在诚园热卖之后,2010年8月,西溪蝶园二期正式开盘。如果说,“被开盘”是诚园开盘的标志性事件,那么一个新词“宠物电梯按钮”,则应该是蝶园二期脱胎换骨的表现。产品说明会当天,万科做的一本产品说明书,详细解构蝶园二期的诸多人性化配置。 也就是从这个时候开始,蝶园和诚园开始有了真正意义上的市场较量,尽管这是两个定位并不相同的楼盘。 豪宅VS中产,是否因定位造成差距 虽然两个项目实地相距大约2公里,但实际上西溪诚园的地理位置更有优势,它更靠近生活配套齐全的老城西,交通也更便捷,而西溪蝶园则偏重于依附西溪湿地。 或许,绿城不会想到,在自己发家的城西,在地段更占优势的前提下,在今年的销售市场上
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